По инициативе Общественной палаты Российской Федерации 9 октября в Белгороде состоялось заседание Форума «Сообщество». Предметом обсуждения стали проблемы и перспективы реализации программы «Доступное жилье». Среди участников были гражданские активисты, некоммерческие организации, социальные предприниматели, представители бизнес-сообщества и средств массовой информации, представители региональных органов государственной власти и органов местного самоуправления.

О необходимости реализации инициатив, предложенных Партией пенсионеров, участникам Форума доложил заместитель Председателя Центрального совета Партии Андрей Вячеславович Широков.

Рекомендации и алгоритмы действий, сформулированные в партийных документах по этому вопросу, ориентированы на оказание помощи самым социально незащищенным группам населения. Суть наших предложений сводится к тому, что национальный проект «Доступное жилье» позволил достаточно успешно решить всего лишь часть задач общей жилищной проблемы, а именно — сформировать рынок жилья, приобретаемого в частную собственность граждан, создать и развить институт ипотечного кредитования. Однако весьма значительная часть наших граждан, которой не доступны ипотечные кредиты, вынуждена по-прежнему жить в ветхом и аварийном жилье. Согласно статистике, общий объем признанных в таком качестве жилых помещений составляет на сегодняшний день около 100 млн. квадратных метров.

Анализ мирового опыта позволил нам определить свой вектор развития – стимулирование института арендного жилья. Именно такое жилье, подчеркнул А. В. Широкова, должно стать основой для комплекса мер по ликвидации аварийного и ветхого жилья.

К категории арендного жилья относятся жилые дома (в то числе, многоквартирные), где арендатором является некое юридическое лицо — управляющий их эксплуатацией, а нанимателями — физические лица, семейства, имеющие право на получение предусмотренных законодательством компенсаций.

В различных странах в эту категорию, как правило, входят частные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер платы за проживание устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные виды субсидий для компенсации арендной платы позволяют платить за проживание средства, доступные для каждого домохозяйства.

Основной закон РФ — Конституция (ч. 3 ст. 40) четко установил, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Именно «другими жилищными фондами» могут и должны стать частные арендные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома) с обязательным субсидированием платы за найм и проживание в них.

Партия пенсионеров считает, что формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках проекта государственно-частного партнерства на базе ряда норм Гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (часть 2 статьи 671), что арендатором жилищных фондов (многоквартирных домов) может быть только юридическое лицо. При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (Глава 35 Гражданского кодекса) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы организации пилотного проекта по созданию института субсидируемого найма жилищного фонда.

Как подчеркнул А. В. Широков, ключевую роль в этой схеме должен играть консорциум, который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний.

Получателем ипотечного кредита (ориентировочно, под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сначала заключает договор с застройщиком (отобранным по конкурсу), а затем, оплатив строительные работы и приняв построенный объект на свой баланс, заключает договор с арендатором, функцией которого станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам коммерческого найма жилых помещений нуждающимся домохозяйствам, в том числе тем, кому будут предоставляться компенсации для оплаты договоров найма.

Мы считаем, отметил А. В. Широков, что отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий. Очевидно, что арендатору (юридическому лицу) должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных компенсаций домохозяйствам, заключающим договора субидируемого найма жилого помещения так, чтобы они вносили арендодателю самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги.

Партия пенсионеров считает, заявил А .В. Широков, что размер таких компенсаций должен определяться отдельно для каждого домохозяйства с учетом доходов нанимателя и таких факторов, как например, размер семьи, число детей или наличие в семье хронических заболеваний. Компенсации также должны предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти – молодым семьям, учителям, врачам и др. Внебюджетные компенсации могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.

Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Ведь каждое такое снижение будет приводить к снижению платы за наем и, следовательно, к снижению общего объема бюджетных средств, выделяемых на адресные компенсации.

Особенность предлагаемой схемы состоит в том, что ключевой договор в ней – договор найма жилого помещения в арендном доме коммерческого использования, практически полностью может регулироваться нормами Главы 35 Гражданского кодекса РФ (Наем жилого помещения), которая в существенной мере определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 160) право субъектов РФ и ОМС предоставлять «отдельным категориям граждан … компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов».

Работа по реализации проекта по формированию арендных жилищных фондов и субсидируемого найма жилых помещений, по мнению А. В. Широкова, будет способствовать увеличению объемов строительства наемных многоквартирных домов (до 30% от общего объема строительства в России), в которых цена договора найма будет доступна пенсионерам и социально незащищенным группам граждан, при этом их платежи будут субсидироваться за счет бюджетов в зависимости от уровня доходов каждого домохозяйства.