Автор статьи: Андрей Широков, заместитель Председателя Центрального совета Партии пенсионеров, член Совета ТПП РФ, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, доктор юридических наук.

Актуальность решения жилищной проблемы в России практически не требует обоснования. Обеспеченность благоустроенным жильем составляет не более 16 м²/чел (в среднем по стране), что существенно ниже, чем в развитых странах. Национальный проект «Доступное жилье» позволил достаточно успешно решить лишь часть задач общей жилищной проблемы – формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность граждан, создание и развитие института ипотечного кредитования.

Однако, значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, которому не всегда доступны ипотечные кредиты. Поэтому, многие еще вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, общий объем признанных в таком качестве жилых помещений составляет около 100 млн.м².

Строительство жилья, являющегося собственностью органов публичной власти и предназначенного для предоставления гражданам по договорам социального найма, ограничено, к сожалению, возможностями  бюджетной системы страны – ожидание в очередях длится многие годы. Существующий сегодня в России институт «договора социального найма» предусмотрен Жилищным кодексом РФ (статья 60), но этот тип договоров не известен в мире.

У нас условия такого договора сохранились еще со времен плановой экономики — по этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе домохозяйства. Сегодня остается еще и возможность приватизации квартир. Такая квартира фактически «дарится» гражданам нашего, еще не очень-то богатого общества, но, возможно, сегодня в ней уже зарегистрирован некий достаточно богатый человек, которому это жилье нужно только для того, чтобы сдавать его в аренду, часто – «серую» аренду, которая практически не регулируется нормами законодательства.

Решение жилищных проблем в зарубежных странах (Россия не одинока в этой беде!) базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья.  В общем объеме жилищных фондов доля такого жилья значительна и доходит до 45% в Нидерландах, до 33% в США. Эти данные, как и способы решения жилищной проблемы во многих странах уже давно приводятся в российских публикациях – многочисленных обзорах жилищной политики в различных странах, но институт арендного жилья все еще  недостаточно регулируется российским законодательством. Именно поэтому в Указе Президента РФ В.В.Путина была поставлена (п.2д Указа) задача «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».

Именно такое жилье должно стать основой для  «комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда» (п.2е Указа). Некоторые возможности выполнения поставленных В.В.Путиным задач раскрываются в данной статье.

К категории арендного жилья следует относить жилые дома (в то числе, многоквартирные), где арендатором является некое юридическое лицо — управляющий их эксплуатацией, а нанимателями — физические лица, семейства, имеющие право на получение предусмотренных законодательством компенсаций.

В различных странах в эту категорию, как правило, входят частные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер  платы за проживание устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные виды субсидий для компенсации арендной платы позволяют платить за проживание средства, доступные для каждого домохозяйства. Для собственника такие дома, естественно, должны приносить стабильный доход и термин «доходные дома» широко использовался еще в царской России.

Принятое за рубежом понятие «арендных (субсидируемых) жилищных фондов» является, по нашему мнению, наиболее общим, охватывающим все возможные виды жилищных фондов, которые позволяют решать жилищные проблемы малоимущих слоев населения. Можно, в принципе, использовать для определения таких фондов и понятие «социальная аренда». Однако это более узкое определение, не включающее, например, субсидии, выделяемые предприятиями своим работникам. Между тем, это вполне допустимо в «арендных жилищных фондах» и ведет к повышению мобильности рабочей силы, что является сегодня насущной потребностью российской экономики.

О необходимости развития новых решений жилищной проблемы говорил и Председатель Правительства РФ Д.А.Медведев: «Для тех, кто не в состоянии купить квартиру или дом на рынке жилья, а таковых у нас большинство, надо создавать и новые жилищные институты, в частности институт арендного жилья».

Основной закон РФ — Конституция (ч.3 ст. 40) четко установил, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Именно «другими жилищными фондами» могут и должны стать частные арендные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома) с обязательным субсидированием платы за найм и проживание в них. Именно такие фонды и уже в течение многих лет предлагает создавать автор настоящей статьи, теперь некоторые, пока еще ограниченные, возможности для этого созданы и новыми нормами Жилищного кодекса.

Созданием условий для появления в стране арендного жилья занимается сегодня Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ  (ранее АИЖК — Агенство ипотечного жилищного кредитования), который уже реализовал пилотные проекты по созданию арендного жилья и апартаментов, разработав для финансирования таких проектов механизм коллективных инвестиций. Важно то, что по заявлению генерального директора ДОМ.РФ Александра Плутника здесь «готовы профинансировать столько арендных объектов, сколько руководители регионов и крупные компании нам покажут». Так, все квартиры в первом арендном доме «Лайнер» в Москве были сданы за 50 дней, однако размер платежа за найм помещений в этом доме повысился до 134 тысяч рублей в месяц. Очевидно, что, несмотря на полезность подобных проекты, они не  смогут содействовать решению проблем тех, «кто не в состоянии купить квартиру или дом на рынке жилья».

Автор этой статьи считает, что формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках проекта государственно-частного партнерства (ГЧП) на базе ряда норм Гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (часть 2 статьи 671), что арендатором жилищных фондов (многоквартирных домов) может быть только юридическое лицо. При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (Глава 35 Гражданского кодекса) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы организации пилотного проекта по созданию института субсидируемого найма жилищного фонда.

В этой схеме ключевую роль может играть консорциум, который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний. Особенно важно участие в консорциуме АО ДОМ.РФ,  который может быть гарантом ипотечного кредитования юридических лиц (в дополнение к известной ипотеке для физических лиц). Получателем ипотечного кредита  (ориентировочно, под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сначала заключает договор с застройщиком (отобранным по конкурсу), а затем, оплатив строительные работы и приняв построенный объект на свой баланс, заключает договор с арендатором, функцией которого  станет  управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам коммерческого найма жилых помещений нуждающимся домохозяйствам, в том числе, тем кому будут предоставляться компенсации для оплаты договоров найма.

Отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий. Очевидно, что арендатору (юридическому лицу) должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных компенсаций домохозяйствам, заключающим договора субидируемого найма жилого помещения так, чтобы они вносили арендодателю самостоятельно всю  плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги. Размер таких компенсаций должен определяться отдельно для каждого домохозяйства с учетом доходов нанимателя и таких факторов, как например, размер семьи, число детей или наличие в семье хронических заболеваний.

Компенсации также могут предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти – молодым семьям, учителям, врачам и др. Внебюджетные компенсации могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.

Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Преференции должны включать бесплатное предоставление земли для строительства, ограничение платы за подключение к инженерным сетям, отмену некоторых налогов и прочие. Состав преференций, в общем случае, может быть расширен. Ведь каждое такое снижение будет приводить к снижению платы за наем и, следовательно, к снижению общего объема бюджетных средств, выделяемых на адресные компенсации.  При создании арендного жилья публичная власть, имея очевидные ограничения бюджета для решения важнейшей социальной задачи, только создает условия для участия частных партнеров, гарантирует им необходимые финансовые потоки и предоставляет адресную бюджетную поддержку конечным получателям жилищных услуг – малодоходным и другим нуждающимся в жилье домохозяйствам.

Особенность предлагаемой схемы состоит в том, что ключевой договор в ней – договор найма жилого помещения в арендном доме коммерческого использования, практически полностью может регулироваться нормами Главы 35 Гражданского кодекса РФ (Наем жилого помещения), которая в существенной мере определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Выявление особых условий таких договоров – одна из задач пилотных проектов.

Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 160) право субъектов РФ и ОМС предоставлять «отдельным категориям граждан…компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов». Конечно, при формировании института арендных домов и субсидирования/компенсации платы по договорам найма в них жилых помещений в целом по стране потребуются и средства федерального бюджета, но в рамках пилотных проектов, где объем  такого жилья будет не очень велик, практически в любом из субъектов РФ необходимые для субсидий средства могут быть найдены ради получения нужного опыта решения жилищной проблемы, ради ускорения переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Предварительные расчеты показывают, что если средняя стоимость строительства жилья не превысит  30-35 тыс.руб/м² (это вполне возможно при полном наборе преференций для всех участников проекта), то полная плата по договору найма будет не более 20-22 тыс.руб/мес (для средней квартиры 54 м²). Если считать, что средняя величина всех бюджетных субсидий составит не более 50% полной стоимости договора найма (единая ставка платежа по договору найма не устанавливается, для конкретного домохозяйства субсидия может меняться от 0 до 20-22 тыс руб), то, при объеме пилотного проекта, например, равном 54 тыс.м² (1000 квартир) потребуется на субсидирование не более 100-120 млн.руб/год.

Эффект приведенного примера проекта для бюджета очевиден – если бы этот же объем жилья был построен только за счет средств бюджетной системы (например, для выполнения обязательств публичной власти по переселению из ветхого и аварийного жилья в течение 5 лет), то потребовалось бы тратить на строительство не менее  400-450 млн.руб ежегодно.

В составе арендных жилищных фондов следует предусматривать не только строительство новых многоквартирных и жилых домов, но и реализацию проектов энергоэффективной реконструкции зданий с надстройкой одного или нескольких этажей (например, мансард). Такие проекты уже известны, новация при их реализации в рамках создания арендных жилищных фондов должна заключаться только в том, что дополнительные жилые площади в реконструируемых домах не должны продаваться – их следует использовать только для предоставления по договорам найма нуждающимся домохозяйствам. Также в состав арендных жилищных фондов следует включать и малоэтажную застройку – здесь цены ниже, а сроки строительства короче.

Предложенная схема проекта для создания арендных жилищных фондов может быть дополнена аналогичным проектом комплексной застройки территорий. Для арендного жилья можно и нужно использовать опыт ипотеки для юридических лиц, но следует его использовать и для строительства социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Уже известен опыт привлечения кредитов Внешэкономбанка в рамках проектов ГЧП для строительства детских садов в ряде регионов страны, которые во все время договора остаются в собственности частного партнера, а функция публичной власти – только организация своевременной и полной платы за аренду построенного объекта. Это позволяет решать острую социальную проблему нехватки мест в садиках при ограниченных возможностях финансирования капитального строительства за счет бюджетов субъектов РФ и ОМС. Объединяя указанные проекты ГЧП, публичная власть может добиваться комплексной застройки территорий, тем самым достаточно быстро и убедительно отвечая на запросы электората.

Организация одного или нескольких пилотных проектов по формированию арендных жилищных фондов и субсидируемого найма жилых помещений потребует, конечно, активного участия региональных и местных органов публичной власти, а также подготовки ряда нормативных правовых актов и привлечения консультантов на всех этапах этих проектов. Здесь может быть полезен опыт Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, членами которого являются опытные юристы, а также консультанты по реализации сложных инвестиционных проектов. Таким образом, требуется только инициатива субъекта РФ и ОМС для того, чтобы потребованный Президентом РФ комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с решением жилищной проблемы был наполнен еще и практическим опытом решения важнейшей социальной задачи.