Российская партия пенсионеров за социальную справедливость убеждена, что решить проблему ликвидации ветхого и аварийного жилья только с помощью ипотечного кредитования невозможно. Для этого требуются принципиально иные схемы строительства и выделения жилья. Одной из таких схем является субсидируемая государством аренда социального жилья.

Следует помнить, что сегодня только порядка 40% граждан России могут позволить себе приобретение жилья на рынке или по ипотечной схеме. В очереди на социальное жилье стоит около 2,5 млн человек. Для всех очевидно: чтобы обеспечить всех очередников новым жильем требуются колоссальные деньги. В целом же, согласно статистке общий объем ветхого и аварийного жилья составляет на сегодняшний день около 100 млн м2.

По мнению Заместителя Председателя Центрального совета Партии пенсионеров Андрея Широкова в ближайшее время необходимо выработать механизм не продажи построенного жилья, а сдачи его в аренду очередникам с помощью бюджетных добавок. Это будет выгодно и органам власти с точки зрения исполнения своих социальных обязательств, и простым гражданам, которые получат возможность проживать в комфортных условиях без огромных расходов и многолетней долговой зависимости.

Как рассказал Андрей Широков, анализ мирового опыта позволил Партии пенсионеров определить основное направление ликвидации ветхого и аварийного жилья – стимулирование института арендного жилья. К категории арендного жилья относятся жилые дома (в то числе, многоквартирные), где арендатором является некое юридическое лицо — управляющий их эксплуатацией, а нанимателями — физические лица, семейства, имеющие право на получение предусмотренных законодательством компенсаций.

В различных странах в эту категорию, как правило, входят частные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома), где размер платы за проживание устанавливается на условиях, заданных органами публичной власти, а различные виды субсидий для компенсации арендной платы позволяют платить за проживание средства, доступные для каждого домохозяйства.

Особое внимание Андрей Широков обратил на то, что в Конституции РФ (ч.3 ст. 40) четко устанавливается, что «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Именно «другими жилищными фондами» могут и должны стать частные арендные жилищные фонды (многоквартирные и жилые дома) с обязательным субсидированием платы за найм и проживание в них.

Партия пенсионеров считает, что в основе предлагаемой схемы по созданию института субсидируемого найма жилищного фонда должны быть нормы Гражданского кодекса РФ, в которых предусмотрено (часть 2 статьи 671), что арендатором жилищных фондов (многоквартирных домов) может быть только юридическое лицо. При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (Глава 35 Гражданского кодекса) только с физическими лицами.

Как подчеркнул Андрей Широков, ключевую роль в этой схеме должен играть консорциум, который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний.

Получателем ипотечного кредита должен стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сначала заключает договор с застройщиком (отобранным по конкурсу), а затем, оплатив строительные работы и приняв построенный объект на свой баланс, заключает договор с арендатором, функцией которого станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам коммерческого найма жилых помещений нуждающимся домохозяйствам, в том числе, тем кому будут предоставляться компенсации для оплаты договоров найма.

Мы считаем, отметил Андрей Широков, что отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий. Очевидно, что арендатору (юридическому лицу) должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных компенсаций домохозяйствам, заключающим договора субидируемого найма жилого помещения так, чтобы они вносили арендодателю самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги.

Партия пенсионеров считает, далее заявил Андрей Широков, что размер таких компенсаций должен определяться отдельно для каждого домохозяйства с учетом доходов нанимателя и таких факторов, как например, размер семьи, число детей или наличие в семье хронических заболеваний. Компенсации также должны предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти – молодым семьям, учителям, врачам и др. Внебюджетные компенсации могут выплачивать и предприятия, остро нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.

Особенность предлагаемой схемы состоит в том, что ключевой договор в ней – договор найма жилого помещения в арендном доме коммерческого использования, практически полностью может регулироваться нормами Главы 35 Гражданского кодекса РФ (Наем жилого помещения), которая в существенной мере определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 160) право субъектов РФ и ОМС предоставлять «отдельным категориям граждан…компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов».

Работа по реализации проекта по формированию арендных жилищных фондов и субсидируемого найма жилых помещений, по мнению Андрея Широкова, будет способствовать увеличению объемов строительства наемных многоквартирных домов (до 30% от общего объема строительства в России), в которых цена договора найма будет доступна пенсионерам и социально незащищенным группам граждан, при этом их платежи будут субсидироваться за счет бюджетов в зависимости от уровня доходов каждого домохозяйства.